Una urna para votar sobre el alquiler de Berlín
Los fondos de inversión se pirran por parcelas como esta en el antiguo municipio de Tegel, al norte de Berlín. Bien comunicada, con parada de metro y cercanías, a minutos a pie de un lago y de zonas verdes, este antiguo complejo industrial de depuración de agua de finales del XIX es ahora un caramelo para las empresas inmobiliarias que buscan suelo céntrico en el que construir. La propietaria actual pretendía derribar los antiguos edificios de ladrillo, levantar en su lugar viviendas de lujo y excavar un aparcamiento subterráneo. Pero se encontró con Heinz-Jürgen Korte y Regina Schönfeld, una pareja que llevó el caso a los tribunales para que el lugar donde viven y trabajan —tienen un taller de motos en una de las antiguas naves— no acabe convertido en otro complejo impersonal de apartamentos de alto standing.
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El proyecto está parado y los vecinos se han unido para tratar de comprar ellos mismos la parcela y desarrollarla con un enfoque social. “La situación de la vivienda en Berlín es dramática”, dice Korte frente a una taza de té en su taller: “No nos negamos a construir aquí, la ciudad necesita más pisos, pero queremos que sean viviendas que pueda pagar la gente normal”. En el edificio residencial varios apartamentos llevan vacíos desde 2016 mientras se resuelve el futuro de la antigua depuradora. La pareja está en uno provisional desde hace tres años. El suyo acabó infestado de moho por falta de mantenimiento y todavía no ha sido acondicionado. Es una queja muy común en Berlín, donde más del 85% de la población vive de alquiler: los propietarios, generalmente grandes empresas, muchas extranjeras, dejan de invertir en los inmuebles y se limitan a recoger los beneficios.
El movimiento que denuncia la escalada de precios en las grandes ciudades alemanas se ha colado con fuerza en la campaña electoral. Los partidos lanzan propuestas para incentivar la construcción o para congelar las subidas de las rentas en el país desarrollado donde más personas viven de alquiler —solo Suiza tiene mayor porcentaje de inquilinos—. El día 26, coincidiendo con las elecciones generales, los berlineses votan en un polémico referéndum si la ciudad debe expropiar a los grandes propietarios (a partir de 3.000 viviendas). Ese día también se celebran elecciones regionales en la ciudad-estado, muy centradas en el problema de la carestía de la vivienda, uno de los que más preocupan a los berlineses. Die Linke, el partido poscomunista, ha basado su campaña en este eslogan: “Para que Berlín siga siendo tu hogar”.
El problema es nacional, pero los berlineses son los más combativos, quizá porque en tiempos la ciudad fue muy asequible. Hoy el contraste con aquel Berlín “pobre pero sexy” que atraía a jóvenes de todo el mundo por sus alquileres baratos es chocante. Aunque no es la más cara —la superan Múnich y Colonia, entre otras—, Berlín es la ciudad donde más han subido los alquileres en los últimos cinco años, señala un informe reciente de Deutsche Bank sobre el mercado inmobiliario. La demanda supera con mucho a la oferta. De media, para cada apartamento que se queda libre en la ciudad hay más de 200 interesados. Los alquileres suben, pero los sueldos no. La lucha de los berlineses, que organizan recogidas de firmas y manifestaciones casi cada fin de semana, ha acabado convertida en debate nacional.
“En cuestión de vivienda se producen grandes desequilibrios dentro del país”, explica Jochen Möbert, analista de Deutsche Bank. Mientras en los centros económicos y regiones metropolitanas, objetivo de la migración interna, la oferta es escasa, en las áreas rurales se calcula que hay dos millones de viviendas vacías. A los movimientos internos se suma la llegada de trabajadores de otros países, atraídos por puestos en el sector tecnológico. La población es de 82,3 millones de habitantes, “superior a lo calculado por las proyecciones oficiales”, recuerda Möbert. Para obtener el cóctel final, solo hay que añadir el interés del capital, que acude a invertir a Alemania al calor de unos tipos de interés decrecientes y unos rendimientos del alquiler de un 4%. El resultado: hoy el precio de los apartamentos es un 90% superior a los niveles de 2009 y los alquileres han aumentado alrededor del 50%. “Se calcula que el boom continuará durante algún tiempo”, asegura el economista.
Los dos principales candidatos a la cancillería, el socialdemócrata Olaf Scholz y el democristiano Armin Laschet, han defendido en los debates electorales que para salir de la crisis de la vivienda hace falta construir más. Expertos como Harald Simons, de la Universidad de Leipzig, aseguran que ese será el caballo de batalla en los próximos años: se necesitan más terrenos edificables y acelerar la construcción, un proceso lento y caro en Alemania. En Berlín la construcción no aguanta el ritmo de la demanda. Entre 2015 y 2019 se terminaron 63.000 pisos, explica Reiner Wild, presidente de la poderosa Asociación de Inquilinos de Berlín. “Pero la gran mayoría son apartamentos para alquilar a precios altos”, lamenta.
El intento fallido de Berlín de congelar los alquileres durante cinco años y poner un tope a los precios —el Constitucional determinó en mayo pasado que una región no tiene competencias para ello— ha trasladado el debate a escala nacional. Si no puede un Land, debería acometerlo el Gobierno federal, aseguran activistas como la organización Deutsche Wohnen & Co Enteignen, que ha liderado la recogida de firmas para permitir el referéndum de Berlín. La consulta no es vinculante, pero añadirá presión a los partidos que tras los comicios tengan que formar gobierno. Las encuestas dan ventaja a la socialdemócrata Franziska Giffey, ministra de Familia del Gobierno de gran coalición de Angela Merkel que dimitió en mayo por un caso de presunto plagio en su tesis doctoral. A poca distancia están Los Verdes y en tercer lugar la CDU.
El programa de los conservadores propone edificar más de 1,5 millones de viviendas en todo el país hasta 2025 mediante desgravaciones fiscales y reducción de burocracia. No habla de limitar las subidas. El SPD también quiere promover la construcción de 100.000 viviendas sociales al año pero sí está a favor de congelar los alquileres de forma que no aumenten por encima del IPC. Este podría ser un punto de fricción con los liberales del FDP, que se perfilan como uno de los socios de la próxima coalición que gobierne Alemania: están en contra de los límites al precio del alquiler —además, apuestan por la compra— y podrían considerarlo una línea roja en las negociaciones. La pregunta de si habrá un tope al alquiler similar al que intentó Berlín se repite a medida que se aproximan los comicios. Los expertos no lo ven plausible a menos que se forme una coalición de izquierdas liderada por Scholz con Verdes y Die Linke, posible matemáticamente pero improbable.
Acuerdos de última hora antes de la consulta
El hartazgo de la ciudadanía por la subida de los alquileres ha forzado que el Gobierno de Berlín (un tripartito de SPD, Verdes y Die Linke) y los dos mayores caseros de la ciudad muevan ficha pocos días antes del referéndum que preguntará a los berlineses si hay que expropiar los pisos de los grandes propietarios. La ciudad-estado comprará 14.750 apartamentos a Vonovia y Deutsche Wohnen, que están en plenas negociaciones para fusionarse y crear un gigante inmobiliario con más de medio millón de viviendas en Alemania. Berlín pagará 2.460 millones de euros. Con la compra la ciudad recupera una pequeña parte del parque público de viviendas que vendió a operadores privados en los años noventa y principios de los 2000 acuciada por las deudas. Deutsche Wohnen, con más de 100.000 pisos en la capital, es el principal objetivo de la campaña a favor de la expropiación. “Además de contribuir a la expansión del parque de vivienda municipal, ambas empresas nos comprometemos a regular los incrementos de los alquileres y a construir 13.000 nuevos pisos en Berlín”, dijo el consejero delegado de Vonovia.
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